主要业务

主要业务包括物业发展及投资、建筑工程、发展计划管理、物业管理、酒店业务、百货业务及投资控股。

最新业绩

截至2025年12月31日止12个月全年业绩，公司拥有人应占溢利为 56.5亿港元，同比跌幅 10.2%。 每股基本盈利 1.1677港元。 派发股息每股 0.76港元。 期内，营业额上升 1.9% 至 257.4亿港元，毛利率减少 4.1% 至 31.9%。 (公布日期: 2026年03月23日)

业务回顾 - 截至2025年12月31日止年度

香港

物业销售

本年度，香港特区政府推出多项吸引人才政策及致力发展香港成为国际教育枢纽，并于2025-26年度财政预算案宣布宽减部份物业买卖之印花税，加上美国联邦储备局自二零二五年九连续三度减息，均为本港楼市带来支持。

集团本年度本港物业发展之应占营业额约为港币百五十二亿千二百万元，较去年增加23%。至于本港物业发展之应占税前公布盈利约为港币十五亿六千六百万元(二零二四年:港币四十六亿四千七百万元)。盈利减少主要由于去年度因政府收回若干新界土地而带来约港币三十三亿二千万元应占税前净收益；而本年度因收地所带来之应占税前收益仅为港币五亿九千九百万元所致。

本年度，集团成功把握最佳时机推出半山「天御」，以及多个位于前启德机场跑道上之临海豪宅项目(包括「维港˙湾畔」第1A及1B期、「Miami Quay」第2期及「Double Coast」第3期)。至于沙湾「Belgravia Place」第2期、湾仔「woodis」、马头「南首」及「壹沐」第1期等多个市区项目，亦于本年度开售。而原有已开售项目亦取得满意销售成绩，当中旺「利奥坊」系列首五期项目更已近乎沽清。连同售出其他物业（包括车位），集团于截至二零二五年十二三十年度内，于本港自占之合约销售总额约港币百九十二亿七千百万元，较去年增加71%。

于二零二五年十二底，未入账之自占合约销售总额约为港币百零九亿二千六百万元。当中约港币八十八亿四千六百万元预计可随物业落成并交付买家而于二零二六年入账。

物业发展

本年度，集团与另业主共同就以下幅位于洪桥/厦村新发展区之土地，成功完成原址换地申请：

市区旧楼重建项目方面，有约七十万平方呎之自占楼面面积，已拨入二零二六年开售计划。此外，已购入全部业权，或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目，预计可额外提供自占楼面面积合共约百六十万平方呎，于二零二七年或之后开售或出租。

土地储备

市区土地

除上述已作销售安排之项目外，集团已购入全部业权，或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目，预计可提供自占楼面面积合共约百六十万平方呎，于二零二七年或之后开售或出租。

集团旗下间全资附属公司于二零二五年订立协议，将位于香港九龙金巴利道16号地段(「物业」)连同将于该地段上建造之新酒店，出售予集团上市附属公司—美丽华酒店企业有限公司之全资附属公司。由于完成交易之先决条件未能达成，有关交易经已取消。集团将按既定计划继续拆卸该物业上之现有建筑物，并按已批准之建筑图则，将该物业重建成座新酒店。

至于中环新海滨之旗舰项目「Central Yards」，现正进行主体建设工程。该综合发展项目设有七十万平方呎之甲级写字楼及附属楼面，提供中环最大之平层写字楼楼面，切合现代企业总部及创新金融机构需要；另有九十万平方呎之零售面积，包括香港唯私营并可容纳逾千百名观众之百老汇式大剧院。该项目亦设有逾三十万平方呎绿化休憩空间，包括位于顶楼之空中花园供公众使用。项目第期商场及写字楼预计可于二零二六年第四季申请入伙纸，第二期则计划于二零三二年落成，届时将成为集零售、商务、文化、艺术、大自然及娱乐等于之国际级海滨地标，带来目新之城市风貌。该项目至今已取得绿建环评（BEAM Plus）新建建筑及社区、领先能源与环境设计（LEED）、WELL及WiredScore等最高级别之国际级绿色及智慧建筑认证。

此外，集团占22.8%权益之油塘湾商住项目，已改为分期换地发展，并已经收到政府重新发出之第期换地条件，但正就补地价金额进行上诉，有待与政府达成补地价协议方可落实。该临海项目预计可提供自占楼面面积共约九十万平方呎。

新界土地

集团于本年度再购入约五十七万平方呎新界土地。另方面，于元朗南、锦田、新田及洪桥所持有之土地，以及受兴建北环线主线影响之地块合共约九十万平方呎，被政府以现金补偿方式合共约港币九亿四千万元，收回作公共用途。集团于二零二五年十二底，所持有之新界土地储备约四千零五十万平方呎，继续为本港拥有最多新界土地之发展商：

于洪桥/厦村新发展区，除上述宗成功完成之原址换地申请外，集团与该区内另业主亦已共同为四幅土地提出原址换地申请，作商业发展用途。如全部成功换地，可提供自占楼面面积合共约二百八十万平方呎。行政官于二零二五年施政报告内提出多项加快发展北部都会区的措施，当中包括(i)订立专属法例加快北部都会区发展；(ii)推行「分阶段开发」模式以发挥企业和人流之拉动作用；(iii)以「按实补价」减低北部都会区补地价资金成本；(iv)容许北部都会区土地业权人主动交回政府计划征收之土地，借此抵销其在该区原址换地所须缴付之金额；(v)引入快速审批制度，以降低工程成本并缩短工期;及(vi)推行灵活批拨土地，推动企业落户及投资，土地租期可于七年。

就上述的行政措施，集团将留意细节。扣除上述正进行原址换地申请之土地，集团现于洪桥/厦村仍拥有约二百三十万平方呎之土地。

政府于二零二零年公布「土地共享先导计划」的执行框架及具体准则，而集团为了配合政府政策以满足市对房屋的殷切需求，经详细研究所持有之新界土地后，已联同另家发展商向有关当局提交申请，项目所在地点位于大埔林村，占地约二百万平方呎或19.3公顷，即稍大于香港维多利亚公园之面积，项目建议提供三成住宅单位(三千六百三十六伙)作私人房屋发展及出售之用，其余七成单位(八千四百八十四伙)供政府作公营房屋发展之用。项目已于二零二二年十获顾问组支持及行政会议原则性同意，现正处理修改城市规划之工作。集团期望透过参与此计划能善用有关之土地资源及加快释放潜在价值。

政府于二零二年十颁布《北部都会区发展策略》，建议致力将北部都会区发展成为国际创科中心，当中包括涵盖河套区港深创新及科技园及附近新田/落马洲带之地区。

政府其后在二零二三年十公布之《北部都会区行动纲领2023》把新田科技城纳入「创新科技地带」的部份。按照行政官会同行政会议于二零二四年九核准之《新田科技城分区计划大纲草图》，政府将向地产商收回土地作创科用途。此外，政府于二零二四年十发表毗邻新田之牛潭尾发展建议，并于二零二五年完成相关公众参与活动。于二零二五年七，政府宣布收回土地以进行新田科技城(第期) (第批)及征用三宝树湿地保育公园(第期)发展。扣除已被政府收回之土地，集团现于「北部都会区」新田仍拥有约五百八十万平方呎之土地。此外，集团于牛潭尾另有土地约四百五十万平方呎。

收租物业

集团于截至二零二五年十二三十年度，在本港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献)较去年上升1%至港币六十九亿千六百万元，而相关之应占税前租金净收入则较去年减少1%至港币四十八亿七千二百万元。

集团持有40.77%应占权益之国际金融中心项目，所贡献之自占租金总收入则大致持平至港币十六亿三千四百万元。

集团主要收租物业于二零二五年十二三十之平均出租率为93%。

由于将租予大学学生作校外住宿之「迎林」，以及多个项目之基座商场（即「BelgraviaPlace」的第1期、「利奥坊˙首隅」、「The Haddon」及「南首」）相继建成，令集团于二零二五年十二三十，在本港之自占已建成收租物业组合扩展至约千零七十万平方呎。

零售物业组合

本年度，本地居消费意欲逐步改善，加上访港旅客人数增加，为本港零售市道带来支持。集团零售物业组合出租率维持高平，而部分核心项目之租户整体生意额亦回复增。

集团除不断提升商场设施以配合可持续发展所需外，亦经常调整商场之租户组合，以迎合顾客口味变化。此外，集团与艺人合作举办多场表演以及签唱会，并于第十五届全国运动会举行期间，于旗下商场推出「全城跃动狂热派对」以及直播赛事，带动市共同投入此项体育盛事。各项活动均吸引传媒广泛报导，令商场客流量进步提升。

集团各项别具创意之市场推广策略均受业界赞赏。其中「MCP x MOSTown x LEGO新春开运推广活动」在「2025年度公关大奖」中，荣获「最佳发布／品牌重塑公关活动」金奖。此外，位于将军澳之MCP (新都城中心)及马鞍山之新港城中心，于「2025年度亚洲零售大奖」中分别获颁「年度最佳商场创意-香港」及「年度最佳区域商场-香港」大奖。MCP Central (新都城中心二期)更在「环保建筑大奖」中，荣获「既有建筑类别：设施管理」优异奖，而集团亦夺得「绿色建筑领导类别：设施管理」先锋大奖。

集团位于大咀及红磡之两项大型市区重建项目，正陆续分批建成，分别提供约十六万三千及十六万八千平方呎之总零售楼面。这两个商场均以现代生活方式为定位，将汇聚精选之特色餐饮、潮流零售及人气休闲设施。随著项目即将全面建成，集团租金收入有望进步增。

写字楼物业组合

本年度，香港写字楼租赁市场初现回稳迹象。当中位于核心区域之甲级商厦，受惠于本港公开招股上市集资活动增加，以及股票市场气氛好转，吸纳量及租金均有所回升。

「The Henderson」楼面面积达四十六万五千平方呎，出租率目前已达95%。该项由国际知名扎哈˙哈迪德建筑事务所(Zaha Hadid Architects)设计之商厦，为揉合环球商务及建筑美学之瞩目地标。其办公大楼大堂展现著名当代艺术大师杰夫˙昆斯（JeffKoons）之《气球天鹅（红色）》艺术作品；设于顶层则有全港最高之全玻璃天幕宴会厅「Cloud 39」，可饱览城市之繁华景致。此外，大厦旁边之户外空间，已优化成为扎哈˙哈迪德建筑事务所全亚洲首个之雕塑花园，并开放予公众享用。「TheHenderson」为全港首项在不同可持续发展及智能科技范畴，获得十项最高评级认证之超甲级商厦，同时亦是全国首项于SmartScore及中国智慧建筑认证中获得满分评级之项目。「The Henderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、爱彼及「Cohen& Steers」等国际顶尖企业进驻。

集团其他商厦亦凭借卓越物业质素，加上与租户保持紧密连系，于本年度表现平稳。当中中环「国际金融中心」、北「友邦广场」，以及位于九龙东之写字楼及工贸商厦组合包括「宏利金融中心」、「友邦九龙金融中心」、「鸿图道78号」及「鸿图道52号」，整体出租率维持约九成。

至于总楼面面积达百六十万平方呎之中环新海滨综合发展项目「Central Yards」，第期预计将于二零二六年第二季平顶，并于二零二七年开幕。量化交易商「JaneStreet Asia Limited」已签约成为该项目首个主要租户，将租用第期之六层楼面，面积合共逾二十二万三千平方呎，占该期办公室大楼及附属楼面面积逾70%。其余楼面亦获多间知名跨国企业积极洽谈，充分印证该项目作为新代金融枢纽之独特地位。

建筑

位于中环之The Henderson在二零二五年度「国际房地产大奖」中，从全球超过三千个参赛作品中脱颖而出，荣膺「世界最佳物业」，成为首个由香港地产商开发之得奖项目。The Henderson同时亦为亚太区以至全球「最佳高层商业建筑」之大奖得主。至于两年度之「环保建筑大奖」，The Henderson在「新建建筑–已落成项目(商业)」组别中亦获颁大奖。住宅项目方面，半山天御在「2025亚洲房地产大奖」中，荣获「年度豪宅发展项目–香港」，而集团更夺得「年度发展商–香港」至高殊荣。各大奖项为集团庆祝成立五十周年之最佳贺礼，并且印证集团在推动创新设计及绿色建筑之领导地位。

集团向来积极防范地盘之安全隐患。除严禁工人在地盘范围内吸烟外，集团亦与政府有关部门及建造业议会商讨开发套工地火警侦测监控系统，并且研究使用金属棚架以取代传统竹棚。此外，集团现与所大学合作开发人工智能镜头扫瞄系统，以确保各项施工均符合原订设计，令建筑质素进步提升。

物业管理

集团之物业管理成员公司益物业管理有限公司(「益」)、伟邦物业管理有限公司(「伟邦」)、尊家管业有限公司(「尊家」，为集团「The H Collection」系列高尚住宅提供优质管理服务)、冠威管理有限公司及H Commerce ManagementLimited(为世界最佳物业「The Henderson」，以及商厦及商场提供优质管理服务)，凭借在本港合共管理逾八万七千个住宅及工商业单位、千万平方呎商场及写字楼楼面，以及二万个车位，于业界享有领导地位。

物业管理成员公司已采纳个符合ISO 9001 (品质管理体系)、ISO 10002 (投诉处理管理体系)、ISO 14001 (环境管理体系)及ISO 45001 (职业健康安全管理体系)之综合管理系统。因此其服务以至常运作等各项范畴，皆贯彻注重品质、环保、健康及安全等因素。

秉承集团实践可持续发展之承诺，物业管理成员公司，包括「益」、「伟邦」及「尊家」，继过往成功以回收胶樽、二手书籍以及铝罐等制作圣诞树后，于本年度更与香港警方合作，将收集所得之毛公仔连同警方之防骗吉祥物(即提防骗子之「提子」)，制作成环保圣诞树并于旗下管理物业展出。为节增添气氛之余，亦向公众传递环保及防骗讯息。为推动环保之生活模式，于部份商厦更设置天台农圃/都市耕作，让租户体验农耕乐趣，并可享用新鲜采摘之蔬菜。由于对推动减废及绿色生活不遗余力，物业管理成员公司于本年度获得多项嘉许，当中包括获香港绿色机构认证「减废证书卓越级别」，以及亚太顾客服务协会「年度最佳企业环保领袖奖」。

至于公益服务方面，物业管理成员公司于本年度以「活力年」为主题，推动社会大众关注心健康，并且联同间慈善机构举办运动、音乐以及环保等多项活动，为社区注入更多活力。其义工服务团体亦积极参与各项关爱活动，并因此在「香港义工奖2025」，赢得「企业—年度十大最高义工时数」、「企业—最积极参与奖(义工时数)」及「十大爱心屋苑」等多项殊荣。

中国内地

二零二五年，多个城市为推动房地产市场向高品质发展转型，相继推出强调「安全、舒适、绿色、智慧」四大标准之新型住宅建设规范，打造符合新时代需求之「好房子」，以提升居住品质。加上政策环境处于最宽松阶段，上半年带动新建住宅交投活跃，价格升温，惟下半年随市场调整态势转趋疲弱，而市场分化更进步加剧，当中以旧规范建设之项目所受影响尤为明显。土地市场方面，出让条文普遍明确要求依照「好房子」规范进行建设。虽然各城市土地出让价格差异显著，但核心城市优质地块之出让金仍持续攀升。

物业销售

由于已预售之住宅物业于本年度竣工交付较去年为少，因此本年度入账之应占内地物业发展营业额约为人币三十亿四千八百万元（约港币三十四亿二千六百万元），较去年度之人币七十五亿零百万元，以人币计值下跌58%。至于应占税前亏损则为人币二亿三千百万元（约港币二亿五千三百万元），而去年则有应占税前盈利人币八亿九千七百万元(约港币九亿八千五百万元)。

本年度，集团录得之自占合约销售总额约人币十七亿零七百万元（约港币十八亿七千七百万元），较去年度之人币三十亿八千五百万元（约港币三十三亿七千九百万元），以人币计值减少45%；相关之自占楼面销售面积则约为百四十万平方呎，较去年减少36%。主要销售项目为石家庄「基滨河江来」、安「御锦城」、北京「合佳苑」、成都「江与山府」及「旭辉中心」等。

于二零二五年十二底，未入账之自占合约销售总额约为港币十八亿五千八百万元。

当中约港币十五亿九千万元预计可随物业落成并交付买家而于二零二六年入账。

收租物业

上海「新岸商业中心」、深圳「云荟大厦」以及安「御锦城」商场第二期相继建成，令集团于二零二五年十二三十，在内地之自占已建成收租物业组合扩展至约千三百八十万平方呎，明细如下：

部份企业租户为降本增效，取态趋于审慎，加上市场新增供应量庞大，令内地租赁市场持续受压。集团本年度应占租金总收入较去年以人币计值录得12%跌幅。当计及人币兑港元较去年下跌约1%后，集团本年度应占租金总收入较去年下跌13%至港币十八亿二千六百万元，而应占税前租金净收入亦较去年下跌18%至港币十三亿零四百万元。

在北京市，由于外商因应经济前景选择控制成本，而部份大型内地企业亦缩减规模以节省开支，令位于朝阳中央商务区之「环球金融中心」于二零二五年十二底出租率回落至逾五成。集团将继续采取灵活租赁策略应对市场变化，加上该项国际甲级写字楼品质向备受市场认可，预计可吸引注重质素之企业洽商承租。

在上海市，于二零二五年十二底，邻近外滩之「基名人商业大厦」，其办公楼出租率达96%，商场出租率则为91%。位于南京路核心商务区之「六八八广场」，以及位于淮海中路商贸地段之合作项目，出租率分别约90%及93%。至于座落徐家汇地铁站上盖之「港汇中心二座」，出租率超过七成。此外，靠近上海火车站之「环智国际大厦」及「汇国际大厦」，出租率分别约为八成及六成。龙耀路地铁站直达之综合发展项目—「星扬岸中心」，位处之徐汇滨江为上海「十四五」规划下之重点河滨建设地段，亦是上海目前文化、传媒与数位科技企业发展之产业基地。「星扬岸中心」期之地标式办公楼，楼高六十层并可提供约百八十万平方呎之甲级写字楼楼面，本年度获得欧洲驰名「博华家用电器」(BOSCH)公司落实承租，令出租率提升至近乎七成。其二十万平方呎之商场现已开设多间食肆，为顾客提供多元化餐饮选择。至于毗邻楼面面积达百万平方呎之二期项目「星瀚广场」，深受多家知名汽车企业垂青进驻，而知名潮流文化公司「泡泡玛特」(POP MART)亦扩充其租赁楼面，令该项目出租率于二零二五年十二底提升至超过八成。位处浦东并于本年度新近建成之综合发展商业合作项目—「新岸商业中心」，座落新洋地段，邻近陆家嘴商务区，该地段被规划定位为世界级滨复合功能带。「新岸商业中心」备有两幢十层高写字楼、幢十二层高写字楼以及五幢商务楼，合共提供楼面面积约八十三万平方呎，多家金融机构及大型企业正积极洽谈进驻。

在广州市，座落地铁两线交汇海珠广场站上盖之综合发展项目—「星寰国际商业中心」，位处粤港澳大湾区核心城市，兼且坐拥珠江线江景，地理位置卓越。当中两幢甲级办公塔楼提供楼面面积合共约九十七万平方呎，向来吸引跨国企业及国际组织进驻。本年度除引进大型娱乐集团「万代南梦宫」(BANDAI NAMCO)外，多个现有租户(包括知名化工公司「巴斯夫」及跨国医药企业「赛诺菲」)亦扩充其租赁楼面，令二零二五年十二底出租率提升至超过八成。该项目另有九十万平方呎之购物中心及地库商场，汇聚多家特色食肆及影院，为顾客带来多元化之饮食及消闲娱乐体验。至于位于寿路地铁站上盖之「宝广场」，持续优化租户组合以加强该商场吸引力，于二零二五年十二底出租率约为八成。

在深圳市，位于南山区之「云荟大厦」刚于本年度建成。该综合发展商业合作项目邻近地铁南油站及南油站，汇集产业研发办公用房、配套宿舍及商业裙楼，合共提供楼面面积约四十万平方呎。其办公楼面招租反应理想，于二零二五年十二底签约率超过八成。

物业管理

本年度，上海星卓物业管理有限公司（「星卓」）承接新近建成之上海「新岸商业中心」及深圳「云荟大厦」物业管理服务。连同原有八个项目(包括位于上海之「星扬岸中心」、「星瀚广场」、「六八八广场」、「基名人商业大厦」、「环智国际大厦」及「汇国际大厦」、北京「环球金融中心」以及广州「星寰国际商业中心」），星卓现时于内地所管理之项目建筑面积合共逾千四百万平方呎，包括五千六百个车位。

为确保所管理之各项物业均享有优质服务，星卓已制定符合ISO 9001 (质量管理体系)、ISO 14001 (环境管理体系)、ISO 45001 (职业健康安全管理体系)及ISO 50001（能源管理体系）之管理标准并通过认证，并将专业服务承诺推广至旗下所管理之物业。

为配合国家「碳达峰」及「碳中和」双碳政策，星卓于本年度基于ISO14064-1（企业层级量化与报告温室气体排放及和消除之规范和指南）标准，全面开展碳足迹盘查工作，并且完成第三方验证核实。当中「星瀚广场」第二座办公楼荣获WELL CORE V2铂金级认证，并且联同「六八八广场」、「基名人商业大厦」、「环智国际大厦」、「汇国际大厦」以及「星寰国际商业中心」，共同取得国际WELL建筑研究院(IWBI)持续颁发「WELL健康安全评价准则」认证。「基名人商业大厦」同时亦获得「LEED零废弃物」认证。凭借热心推动可持续发展，星卓于市场已建立良好品牌声誉，并赢得社会各界广泛支持及信赖，因此荣获「2025年观察者网ESG典范企业—ESG潜力奖」。

恒基兆业发展有限公司(「恒发」)

发截至二零二五年十二三十年度之股东应占亏损为港币六千七百万元(二零二四年：港币亿二千五百万元)。

恒发业务主要透过以下两家全资附属公司营运：(i) Citistore (Hong Kong) Limited—经营五间名为「千色Citistore」之百货公司及间名为「C生活」之实用家品专卖店（以下统称「千色Citistore」）;以及(ii) Unicorn Stores (HK) Limited—经营两间附设超级市场之百货公司(间名为「APITA」，另间名为「UNY」)，及两间名为「UNY」之超级市场（以下统称「Unicorn」）。

恒发多年来致力整合千色Citistore及Unicorn之业务，两者之「CU APP」会员忠诚计划，于二零二四年年底更与本公司之「H•COINS」会员忠诚计划完成整合，令「CUAPP」会员人数至今扩展至超过九十万人，为恒发可持续发展奠定稳固基础。

(一)千色Citistore

千色Citistore于截至二零二五年十二三十年度，自营货品连同寄售及特许专柜之总销售款额较去年下跌14%。

本年度，千色Citistore销售自营货品收入较去年减少14%至港币二亿四千八百万元，而毛利率则维持稳定为31%。

千色Citistore之寄售销售乃按寄售合约安排，于指定货架或位置，寄售商之商品所产生之销售；而特许销售则由特许经营商按授权协议，在百货店内所设立之指定店舖位置之销售。各寄售及特许专柜均以销售分成，或基本佣金(如有)，并以两者较高者成为佣金收入。本年度，由于此等寄售及特许专柜之销售总额较去年有所减少，令佣金总收入亦较去年下跌13%至港币二亿六千七百万元。

扣除经营开支后，千色Citistore于截至二零二五年十二三十年度之税后盈利为港币百万元，而去年度则有税后亏损港币二千万元。

(二) Unicorn

Unicorn于截至二零二五年十二三十年度，自营货品连同寄售专柜之总销售额较去年下跌2%至港币十亿四千八百万元。

扣除经营开支后，Unicorn于截至二零二五年十二三十年度之税后亏损为港币六千万元(二零二四年:港币九千六百万元)。

展望未来，本港零售业经营环境仍相当困难。发将继续简化运作流程，竭尽全力控制各项经营开支。此外，发将继续紧握市场脉搏，调整产品组合以迎合顾客不断变化之喜好。加上会员基础人数不断扩大，可望能带动发整体业绩有所改善。

美丽华酒店企业有限公司(「美丽华」)

截至二零二五年十二三十之年度，美丽华收入为港币二十五亿八千百四十万元，较去年同期下跌9.7%；股东应占溢利按年下跌9.3%至港币六亿七千七百五十万元。若不包括投资物业重新估值净减少的除税后影响，股东应占基础溢利则按年下跌16.2%至港币六亿九千五百六十万元。

酒店及服务式公寓业务

年内，美丽华酒店及服务式公寓业务总收入为港币五亿六千百九十万元，较去年下跌5.9%；利息、税项、折旧及摊销前盈利（EBITDA）为港币亿千六百三十万元，较去年下跌16.9%。美丽华深化穆斯林友善服务，旗下The Mira Hong Kong及问酒店双双荣获「新评等」（CrescentRating）5级认证，其中The Mira Hong Kong更于「Halal in Travel Global Summit 2025」中获颁「年度穆斯林友善酒店」殊荣（全港只有两间酒店获此殊荣）。The Mira Hong Kong旗下国金轩亦成为全港唯获米芝莲推介的清真友善粤菜食府。另外，美丽华旗下两间酒店亦于《Cond Nast Traveller》「2025年英国读者之选大奖」（Readers' Choice Awards）中双双跻香港十大酒店之列。美丽华把握需求较低时段，加快推进酒店翻新及智能物联网（IoT）升级工程，全面提升客房设施。工程自二零二五年六起每影响约成房间的出租用途，预计至二零二六年下半年全线完工。年内，The Mira Hong Kong录得平均入住率88.5%，较去年下跌3.6百分点；问酒店平均入住率为93.0%，较去年下跌2.4百分点。

收租业务

美丽华年内收租业务收入为港币七亿七千二百八十万元，EBITDA为港币六亿四千九百六十万元，分别下跌2.3%及2.2%。美丽华提供具竞争力的租赁方案以锁定较年期租约，借此稳定租金收入。同时，美丽华持续优化租户结构，将半零售业务比例提升至近六成，有效提高单位平均呎租。期内，写字楼出租率及租金平保持稳健增，表现突出。商场业务方面，年内为优化租户组合的重要过渡期。美丽华积极引入体验式消费、特色餐饮及生活品牌，而多个主要租户于期内扩充营业面积。此外，临街商舖翻新工程亦已顺利完成，为商场注入焕然新的面貌。期内部分收入受租务优化计划所涉及之租户交接期影响，惟撇除上述次性因素，整体出租率及租金维持稳定。

餐饮业务

餐饮业务方面，受消费分流及市场竞争加剧影响，经营环境充满挑战。年内，美丽华餐饮业务总体收入为港币二亿六千四百十万元，较去年下跌约9.1%，EBITDA为港币三百二十万元。其中，关闭两间餐厅的次性撇帐、还原及其他费用为港币六百十万元。撇除上述次性项目后，EBITDA为港币九百三十万元。

旅游业务

旅游业务方面，除了疫情后的报复性旅游热潮有所回落外，年内业务亦受到多项外围不明朗因素影响。美丽华的旅游业务年内收入为港币九亿八千二百六十万元，较去年下跌16.7%；EBITDA为港币三千五百八十万元，较去年下跌64.9%。

联营公司

香港中华煤气有限公司(「香港中华煤气」)

二零二五年，香港中华煤气税后经营利润及业务核心利润为港币七十五亿元及港币六十亿元，分别上升2%及4%。计入非经营性损益及物业重估变动后，股东应占溢利为港币五十七亿元，与去年相若。

公用业务

香港燃气业务

住宅售气量录得2.4%的按年升幅。二零二五年本港新增客户万九千多个，总客户数量达二百零六万户。工商业售气量下跌2.6%，抵销部分住宅售气量增。整体售气量在二零二五年录得轻微上升0.1%。

为配合香港特区政府北部都会区的发展步伐，香港中华煤气积极投入燃气基础设施建设，确保区域能源供应及早到位。规划中的中、低压管道工程已陆续完成，并成功启动供气。香港中华煤气于大埔制气厂继续进行管道更换计划，承接之前年，年内再完成四座生产炉的管道更换，并计划于二零二六年更换余下两座炉的相关管段。客户服务方面，香港中华煤气积极引入人工智能与大型语言模型技术。目前，客户服务热线已全面应用智能系统，超过六成的客户查询均透过数码渠道完成。

内地燃气业务

连同附属公司港华智慧能源有限公司（股份代号：1083）在内，二零二五年香港中华煤气在内地的城市燃气项目总数达三百二十五个，分布于二十三个省级地区；新增客户百七十八万户，总数达四千四百二十七万户。香港中华煤气全年总售气量三百六十三亿五千万立方米，与上年度基本持平。

二零二五年，香港中华煤气配合国家加快推动住宅用户天然气上下游价格联动机制，90%住宅用户已完成顺价或已确定顺价方案。同时，工商业用户已全部完成顺价。年内，城市燃气平均价差为每立方米0.54元人币，较二零二四年增加0.02元人币。

香港中华煤气持续拓展「燃气+」能源服务，聚焦公共机构能源托管及工业设备更新。年内该业务实现能源销量二十八亿七千万千瓦时（约折合二亿九千万立方米天然气），带动天然气销量二亿千万立方米。

香港中华煤气与石油央企签订的中期采购合约总量达百五十亿立方米。

二零二五年香港中华煤气统调度的气量合共四十六亿四千万立方米，占全年总销气量的13%，由此节省的采购成本达七亿四千万人币。位于江苏金坛的地下盐穴储气库二期首批两口新气井于年内启用，总储存容量提升至近四亿八千万立方米；位于四川威远的应急调峰储配基地（期）正式营运。

低碳转型方面，香港中华煤气已在江苏、浙江、山东和四川等省份开展十个相关项目，二零二五年新增接入气量四百五十万立方米，累计接入总量达三千四百五十万立方米。

水务及环境业务

年内，香港中华煤气的务及环境业务持续增，推动盈利提升，售量达十六亿六千万吨，同比增0.6%，固废处理量达百七十二万吨，同比增7%。香港中华煤气旗下位于苏州和铜陵的两间餐厨处理工厂，全年从餐厨废弃物中回收餐厨废油约八千吨，为怡斯莱（EcoCeres）生产可持续航空燃料（「SAF」），提供主要原料。与此同时，餐厨处理工厂全年生产近千万立方米生物质燃气，源源不绝输入城市燃气管网，进步提升了城燃项目的经济与环境效益。

增型业务

可再生能源

截至二零二五年年底，香港中华煤气可再生能源业务已覆盖二十五个省、自治区和直辖市，服务工业客户超过二千个，客户基本盘稳固且优质；分布式光伏年内新增并网五百兆瓦，累计并网装机容量达到2.8吉瓦，光伏发电量增36%至二十四亿八千万度电；工商业储能签约1,041兆瓦时，售电交易量达到八十四亿度电。

香港中华煤气充分利用百二十八个零碳智慧园区的优质布局，既协助推动国家双碳目标达成，又实现行业领先的规模效应与成本优势，加之与燃气板块「气电互补、场景共用、客户联动」的协同深化，进步打开市场增空间。

香港中华煤气深化「资产管理规模」（Assets under Management,「AuM」）策略，引入战略投资者以分散投资风险，深化生态合作，年成功发行第二、三期类REITs产品，AuM累计融资达三十五亿人币。

可持续航空燃料

二零二五年，香港中华煤气孵化并作为战略股东的怡斯莱（EcoCeres）不断巩固SAF行业领导地位。继位于中国江苏省张家港的SAF厂房满产后，于马来亚新建的工厂亦于年内顺利投产。此次扩张将使可再生燃料的年总产能由三十五万吨提升至七十七万吨。此外，怡斯莱进步与多家国际航空公司深化合作。其中，与英国航空签署了多年期SAF供应协议，预计可帮助英国航空减少约四十万吨全生命周期碳排放。

绿色甲醇

香港中华煤气位于内蒙古鄂尔多斯的厂房生产的绿色甲醇，凭借ISCC双认证及稳定的产能，已在亚洲主要港口开展供应业务。年内，香港中华煤气与佛燃能源集团股份有限公司共同设立合资公司VENEX Holding CompanyLimited（「VENEX」），同时将内蒙古的厂房注入VENEX，携手扩大生产规

模。工厂在二零二六年可提升年产能至十五万吨，并计划二零二八年可进步提升至三十万吨。位于广东佛山的新厂房将于二零二七年年底落成，预计二零二八年首期产能可达到二十万吨。届时「南北」两个厂房的年产能合共将达五十万吨。内蒙古厂房已连续四年获得ISCC双认证，并于年内获得TV南德意志集团颁发品碳足迹核查声明，成为首个获得此认证的绿色甲醇项目。年初香港中华煤气在上海港进行了国产绿色甲醇的首次大规模加注，下半年亦分别大批量供应给新加坡两大加注服务供应商—Global Energy和Golden Island。

氢能

香港中华煤气推出全港首个体化氢能发电机，并为第十五届全国运动会高尔夫球比赛场地的设施提供绿色电力，展示氢能在临时供电场景的巨大潜力。香港中华煤气正逐步展开多元化试验，建筑工地发电是其中个具潜力的应用场景。香港中华煤气将继续推动已获政府批准的氢燃料技术试验项目，包括在筲箕湾的工地从现有煤气网路提取氢气发电，为工地办公室提供电力。充电桩应用方面，香港中华煤气与香港科技园公司签署合作协议，年内携手启动建设全港首个公众电动车自动氢能充电系统，香港中华煤气将积极推进此项已获政府批准的氢燃料技术试验项目，以及在香港中华煤气北总部大楼利用氢能发电供予电动车充电的试验项目。

延伸业务

二零二五年，香港中华煤气旗下名气家顺利完成首轮战略融资，正式发布「延伸业务2.0」战略，实现以「服务为驱动的家庭生活管家模式」，并将在香港、宜兴、杭州等城市的成功经验推广至全国。

香港智慧厨房业务方面，推出智能炉具联动系列和优质白色家电。建立自有品牌，推出涵盖厨房、浴室及客厅站式方案。针对新建公营房屋，推出简约装修及订造家具等服务。依托十九间自营客户中心、户外客服、分销商等，深挖存量客户及拓展渠道，提升销售与利润。

内地智慧厨房业务借助国补政策，深耕存量市场。港华紫荆「遇见」系列获得「云鼎奖-二零二五年度美学设计趋势产品奖」，与「能率」、「安吉尔」、「老板」等推出联名产品。以旧换新销售额按年增18%。

在香港，通过旗下「家域保险顾问有限公司」，统筹香港中华煤气各企业相关业务，获取更优惠的保险条款服务客户；在内地，加强线上营运与产品结构优化，超过90%业务数据上线，燃气家财险占比提升近18%，单均保费稳步增。同时积极拓展互联网新渠道，探索「保险+服务」创新模式。

深化「产品+平台+服务」站式解决方案，截至二零二五年年底，警报监控平台已覆盖超七十家企业，安全家居解决方案业绩按年增10%。

自主研发的「名气云平台」入选「2025智慧十大燃气优秀应用案例」。AIoT平台设备连接量超过六百万个，并建立了AI燃气安检、智能客服等应用。

香港小轮(集团)有限公司(「香港小轮」)香港轮截至二零二五年十二三十年度基础溢利为港币二亿八千四百万元，较去年同期上升约80%。计及投资物业公允价值之变动，截至二零二五年十二三十年度股东应占溢利约为港币三亿三千五百万元，较二零二四年同期增加约105%。

地产发展及投资业务

于二零二五年，香港轮商舖、商场及青年宿舍毛租金收入约港币亿四千七百万元，较去年同期上升约17%。于二零二五年十二三十，「城中汇」之商舖已全部租出。「嘉贤居」及「亮贤居」之商舖出租率分别为91%及81%。「港湾豪庭广场」及「逸广场」之出租率分别为94%及98%。至于合营发展项目「帝御」，香港轮已将售出的千七百四十八伙住宅单位交付买家，整个项目余下三十四伙未售，而其中五伙住宅单位及百零三个私家车车位和十八个电单车车位均已短期出租。香港轮将「映岸」两幢住宅转作青年宿舍用途，由东华三院营运，命名为「东华南昌汇」。

香港轮自二零二五年六起开始收取租金，而租金可根据青年宿舍的入住率调整。

香港轮于二零二五年九三十完成购入位于荃湾众安街55号「大鸿辉（荃湾）中心」地下A区的多个商舖（总楼面面积约为万二千七百平方呎）及标牌区，用作投资收租用途。于二零二五年底，所有商舖均已出租。

渡轮、船厂及相关业务

香港轮渡轮、船厂及相关业务包括运载危险品渡海渡轮，于回顾年内录得亏损约港币八百万元。公司于二零二四年续牌成功申请加价，惟受制于营运开支增加及车量减少而录得亏损。公司于二零二五年九已再次向运输署就运载危险品车辆渡轮服务申请加价。年内，香港船厂的收入与二零二四年相比下降12%，收入减少原因为受近年香港经济环境影响，于香港登记的船只数目减少，而船主亦采取较简约的维修服务及北上维修。

医疗、保健及美容服务

香港轮的医疗、保健及美容服务业务，于回顾年内录得约港币四百万元亏损，相对去年同期亏损大幅减少84%。香港轮以「全面医护」品牌先后于尖沙咀「美丽华广场」及大咀「港湾豪庭广场」设立脊椎及痛症中心，而第三间分店亦于二零二六年于大鸿辉（荃湾）中心开始试业。AMOUR医美中心在尖沙咀「美丽华广场」扩展租用面积，为客户提供升级体验。香港轮在尖沙咀H Zentre合资开设专科中心，提供心脏科、外科、骨科、整形外科及泌尿外科等专科服务，业绩稳步上扬并录得盈利。

该专科中心于二零二五年十更名为「安汇医务中心」。香港轮亦与家在香港拥有超过二十年经验的专业运动及体适能中心合作，于二零二五年八在H Zentre设立物理治疗中心。香港轮自二零二四年下半年起开展医疗仪器租赁业务，与专科医生合资购入医疗仪器出租予医院和医生使用，从而赚取定收益。

阳光房地产投资信托基金(「阳光房地产基金」)

截至二零二五年十二三十年度(「相关年度」)，阳光房地产基金录得总收益及物业收入净额分别为港币七亿七千八百十万元及港币六亿零百万元。相关年度之可分派收入为港币三亿三千零二十万元。

于二零二五年十二三十，阳光房地产基金整体物业组合的租用率为90.6%。写字楼及零售物业组合的相应数字为91.2%及89.6%，平均现行租金则分别为每平方呎港币三十元及每平方呎港币六十三元九。

大新金融中心于相关年度的租金及停车场收入为港币亿四千九百三十万元。在甲级写字楼市场充满挑战的环境下，该旗舰写字楼物业展现其韧性，于二零二五年十二三十的租用率维持于91.0%，而现行租金则为每平方呎港币三十五元三。

上中心购物商场的租金及停车场收入于相关年度合共为港币亿四千六百六十万元。其租用率于二零二五年十二三十为87.5%，受到早前位幼稚园租户腾空的面积而有所影响，该部分占其可出租面积约7.5%，惟仅占其总租金收入约1.6%。现行租金于相关年度结束时为每平方呎港币百零二元二。

新都城期物业的租金及停车场收入于相关年度为港币亿二千三百九十万元。其租用率于二零二五年十二三十为87. 1%，而现行租金保持于每平方呎港币五十三元四。

于相关年度，阳光房地产基金成功以优惠息差为港币二十九亿八千万元之借贷完成再融资。此外，于相关年度结束后，已落实两项总额合共港币十二亿元之无抵押定期贷款；提取该等贷款后，于二零二六年到期之现有贷款将全数完成再融资。

展望未来，当前的营运环境既带来艰巨挑战，也蕴含具潜在回报的投资机遇。管理人必须保持警惕并灵活应变，专注于策略性成本管理及物业组合优化，同时善用科技以应对不断演变的市场环境。管理人为阳光房地产基金已奠定之稳固根基引以为傲，此根基于市场跌宕起伏中通过多项举措而得以巩固。基金单位持有人可确信，兼具防御性与积极主动之企业文化将会在可见未来延续下去。

业务展望 - 截至2025年12月31日止年度

环球经济当前受到地缘政治局势持续紧张，以及美国贸易政策摇摆不定等多项不明朗因素所困扰。然而，香港继续吸引大量企业前来上市集资，反映其作为国际金融中心之地位。加上政府积极推动多项政策促进经济，包括加速发展北部都会区、输入专才及发展香港成为国际教育枢纽等，本港经济定将更添活力，本地楼市亦可望因而受惠。

本年度，集团就幅位于洪桥／厦村新发展区之土地，完成原址换地申请，后将发展成为商住项目，提供自占楼面面积约五十八万平方呎。另外，集团在新界拥有土地储备约四千零五十万平方呎，继续为全港持有最多新界土地之发展商。集团亦有多个已购入全部业权或达致相关强拍申请门槛之市区旧楼重建项目，预计可提供自占楼面面积合共约百六十万平方呎。集团土地资源充裕，足供未来数年发展之用。

「销售」集团计划于今年在本港推售八个发展项目。连同尚余存货，在本港预计有约四千七百个自占住宅单位或约二百三十万平方呎自占住宅楼面面积，以及办公及工业楼面面积约十八万平方呎，可于二零二六年出售。集团于二零二五年十二底，在香港及内地未入账之自占物业销售金额合共约港币百二十七亿八千四百万元，当中约港币百零四亿三千六百万元之销售金额预计可随物业落成及交付买家而于二零二六年入账。计及由二零二六年至三十五，在香港及内地自占物业销售总额约港币五十亿三千九百万元后，预计可随物业落成及交付买家而于二零二六年入账之销售金额更增至港币百四十八亿三千万元。

「租务」集团现时在本港及内地分别持有自占千零七十万平方呎以及千三百八十万平方呎之已建成收租物业。「The Henderson」最近荣获「世界最佳物业」至高殊荣，出租率目前已达95%。「Central Yards」建筑进展良好，将成为本港中环核心商业区另地标。第期商场及写字楼预计将于二零二六年第四季申请入伙纸，并于二零二七年入伙。其办公室大楼及附属楼面逾七成面积或二十二万三千平方呎，已获家金融机构签约承租。集团经常性租金收入将进步提升。

「上市附属及联营公司」为集团另经常性收入之来源。当中香港中华煤气于二零二五年十二底在香港及内地拥有四千六百万个燃气客户群，覆盖人口约亿三千万。随著位于马来亚的「可持续航空燃料」新厂房于二零二五年年末顺利投产，其联营公司怡斯莱(EcoCeres)之可再生燃料年总产能由三十五万吨提升至七十七万吨，巩固怡斯莱在市场之领先优势。连同不断开拓其他增型业务，香港中华煤气将为集团带来持续收益。

集团于九七六年由已故李兆基博士创立，过去五十年直与香港共同成，至今已累积丰富经验及雄厚财政实力，为三大业务范畴(即「销售」、「租务」及「上市附属及联营公司」)奠下稳固根基。今后，集团定将传承半世纪追求卓越之优良传统，为下代缔造更能启发创意、孕育梦想及拓展视野之广阔天地。

资料来源: 恒基地产 (00012) 全年业绩公告