主要业务

越秀房地产投资信托基金主要在中国内地（「中国」）从事商用物业租赁业务。

最新业绩

截至2025年06月30日止6个月中期业绩，公司拥有人应占亏损较去年同期 0.31亿元人民币扩大至 3.22亿元人民币。 每股基本亏损 0.063元人民币。 派发股息每股 0.0361港元。 期内，营业额下跌 6.6% 至 9.66亿元人民币。 (公布日期: 2025年08月14日)

业务回顾 - 截至2025年06月30日六个月止

二二五年上半年，美国在全球范围发起关税战，贸易政策不确定性显著上升，地缘政治急剧恶化，导致全球经济增长出现放缓。由于通胀压力未见缓和，美联储上半年没有降息。面对内外部风险因素不断叠加，中国推出「以旧换新」补贴政策刺激消费，出台「供给侧结构性改革2.0」规范市场竞争秩序，推动新质生产力健康发展培育新兴产能，延续适度宽松货币政策于上半年下调货币市场报价利率(LPR)10个基点。根据国家统计局发布，上半年国内生产总值(GDP)同比增长5.3%，整体稳中向好。其中，第三产业增加值同比增长5.5%，对经济增长贡献率达60.2%。从需求端来看，消费支出对经济增长贡献率达52.0%，是拉动增长主要动力；出口贸易韧性明显，货物和服务净出口对经济增长贡献率为31.2%。

上半年，写字楼办公「降本增效」趋势延续，企业扩张保守缓慢；零售商场和服装专业市场受消费疲弱影响，商户经营压力有所增加；高端酒店公寓面临消费降级直接冲击，房价有所承压。为有效应对行业不利因素，管理人策略性抢占市场份额，强化风险管控靠前续租，投入资本性改造增强产品竞争力，综合施策稳定经营基本面，较好支撑了基金中期经营收入。管理人喜见融资成本有所回落利好分派。

物业组合

截至二○二五年六月三十日，越秀房产基金之物业组合共有十项，分别为位于广州的白马大厦单位（「白马大厦」）、财富广场单位及若干停车位（「财富广场」）、城建大厦单位及若干停车位（「城建大厦」）、维多利广场单位（「维多利广场」）、广州国际金融中心（「国金中心」）、越秀金融大厦（「越秀金融大厦」）、位于上海的越秀大厦（「上海越秀大厦」）、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位（「武汉物业」）、位于杭州的维多利商务中心单位及若干停车位（「杭州维多利」）及位于香港的越秀大厦17楼及23楼单位（「香港越秀大厦17楼及23楼」），物业总建筑面积为1,184,156.5平方米，总可出租面积为803,984.1平方米（不包括财富广场1,408.3平方米的停车位面积；城建大厦2,104.3平方米的停车位面积；国金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服务式公寓、76,512.3平方米的停车位面积及7,752.5平方米其他配套用房面积；上海越秀大厦13,502.6平方米的停车位面积及2,610.4平方米的特定用途面积；武汉物业62,785.7平方米的停车位面积及12,415.1平方米的公建配套用房面积；杭州维多利17,663.6平方米的停车位面积；越秀金融大厦10,289.1平方米的停车位面积及29,797.1平方米的公建配套用房面积，以下总在租面积及出租率统计范围均不包括上述面积）。

物业估值

于二○二五年六月三十日，越秀房产基金之物业组合由独立专业评估师第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司（「第一太平」）重估，其重估市值约为人民币418.89亿元。

写字楼－匹配需求巩固产品竞争力，引进和稳住优质租户强化租户结构，多措并举稳定出租率

越秀房产基金旗下写字楼物业位于内地四个经济高增长城市（广州、上海、武汉、杭州）和香港。中期期间，内地物业所处城市均不同程度处于写字楼供应增加、需求疲软的状态，项目出租率普遍承压。面对激烈竞争，管理人依照「一项目一策略一专班」原则，以稳定出租率为优先考虑，积极拓宽招商渠道，贴合需求推出带装修单元、中小户型单元等产品，引进和稳住优质租户强化租户结构，发挥物业优势巩固市场竞争力。截至二二五年六月三十日，写字楼租户中，财富世界500强和财富中国500强背景租户在租面积占比37.5%。

广州

国金中心：国金中心商业综合体的写字楼部分，为广州超甲级写字楼和珠江新城核心地段标志性建筑之一。中期期间，国金中心持续提升产品和优化营运，客户访问量和转化率均录得正向提升，新签13,133平方米，包括一层大面积签约（贸易行业）。推出4,235平方米带装修单元去化周期仅约十九天，去化率接近九成。引进优质租户包括一家财富世界500强背景企业（信息科技行业）、一家全球龙头航运企业和一家知名互联网背景文体娱乐企业，合计超过2,200平方米。续租9,099平方米，续租率70%，留存优质租户包括两家财富世界500强背景企业（化工行业、家电行业）和一家外国领事馆。于二○二五年六月三十日，国金中心写字楼出租率为82.6%，同比减少2.1个百分点。国金中心于五月入选观点「表现力指数·2025商办资产运营表现」TOP30榜单。

越秀金融大厦：广州珠江新城核心地段超甲级写字楼。中期期间新签7,448平方米，包括七家租户扩租合计1,500平方米。推出7,089平方米带装修单元，去化周期约38天，去化率超过六成半。新引进优质租户包括一家财富世界500强背景企业（保险行业），以及一家市值超百亿的期货企业。受部分租户回迁自有物业办公的影响，续租10,303平方米，续租率42%。留存大面积优质租户包括国际四大之一「德勤」和一家国内龙头综合性资产管理公司。于二○二五年六月三十日，越秀金融大厦出租率为82.1%，同比基本持平。

财富广场：中期期间新签2,354平方米，引进优质租户包括一家财富世界500强综合金融集团旗下医疗养老板块的数家企业，上下游集聚效应初显。续租2,924平方米，续租率76%，留存优质租户包括一家财富世界500强背景企业（物流行业），亦灵活匹配降本需求调整单元挽留租户。于二○二五年六月三十日，财富广场出租率为88.0%，同比减少6.2个百分点。

城建大厦：中期期间新签7,585平方米，引进一家美容科技企业提升楼内大健康业态氛围。结合租户降本意愿制定挽留方案，优化产品标准匹配租户需求。续租2,090平方米，续租率68%，包括一家全球知名合同研究组织(CRO)的广州办公室。于二○二五年六月三十日，城建大厦出租率为89.4%，同比减少6.3个百分点。

上海

上海越秀大厦：中期期间续租3,798平方米，续租率39%；新签3,933平方米，迅速填补退租单元。通过更换停车场节能灯管提升场内亮度，项目实现节能效益和服务水平双提升，提高租户满意度，增强租户粘性。于二○二五年六月三十日，上海越秀大厦出租率为87.2%，同比增加2.6个百分点。

武汉

武汉越秀财富中心：武汉物业商业综合体的写字楼部分。中期期间新签12,395平方米，引进优质租户包括一家全球领先汽车集团成员企业和一家多元化专业服务企业。续租10,884平方米，续租率81%，留存大面积优质租户包括一家财富世界500强背景央企（电力工程行业）。招商团队透过单元局部微改造、软装提升、打造智能样板间等多种方式优化客户看楼体验，提升客户转化率。于二○二五年六月三十日，武汉越秀财富中心出租率为61.5%，同比基本持平。武汉越秀财富中心于六月第九届地新引力峰会荣获二二五中国不动产商管「精英商务」商办特色项目奖。

杭州

杭州维多利：中期期间新签1,974平方米，引进一家全层租户（信息科技行业）。续租6,083平方米，续租率64%，留存优质租户包括一家财富世界500强背景建筑工程企业和一家山西省属国企的浙江分公司（交通工程行业）。于二○二五年六月三十日，杭州维多利出租率为88.7%，同比减少6.4个百分点。

香港

香港越秀大厦17楼及23楼：中期期间维持100%出租，经营稳健。

零售商场－引进新兴品牌提升消费氛围，跨界联动提振客流和销售，准确匹配资源赋能商户经营

越秀房产基金旗下零售商场物业位于内地两个经济高增长城市（广州和武汉）。受「以旧换新」消费补贴政策驱动，国内消费活跃度有所提升，六月居民消费价格(CPI)同比由负转正，上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%。比较而言，核心商圈消费表现维持强劲，户外运动、潮玩经济激发的消费活力较为瞩目。中期期间，管理人贴合消费热点调整品牌组合，跨业态协同打造消费场景，多方位赋能商户经营。

广州

国金天地：国金中心商业综合体的零售商场部分，为广州珠江新城核心地段优质零售商场。中期期间，广州首家且目前唯一的市内免税店—中免免税店宣布落户国金天地，预计第三季度开业，有望打造全新免税购物地标。项目积极打造电子化消费场景，推进悦秀会本地生活平台试点落地，已覆盖12家商户，同时利用大众点评、云闪付等平台多渠道引流。中期期间，新签和续租合计5,734平方米，续租率97%。于二○二五年六月三十日，出租率为96.4%，同比减少2个百分点，维持在较高出租水平。

维多利广场：地处广州天河体育西路核心商圈的优质零售商场。中期期间，主力租户「优衣库」继续发挥旗舰作用，首发C系列产品，并于三月二十八日至四月六日落地全国首场「优衣库美好生活市集」、巨型宝可梦及美好生活音乐活动，活动期间达季度客流峰值，带动四月销售额同比增长7%，推动中期期间销售额同比增长0.3%。项目联动餐饮租户，抓住客流高峰提升销售，带动中期期间项目整体销售额同比增长0.6%。于二○二五年六月三十日，出租率为96.2%，同比减少1.6个百分点，维持在较高出租水平。

武汉

武汉星汇维港购物中心：武汉物业商业综合体的零售商场部分。中期期间，面对消费疲软明显冲击，招商团队积极开拓招商渠道，新签和续租合计3,894平方米，续

租率82%。成功引进多家热门餐饮品牌，包括A馆一楼引进网红品牌「达美乐」，带动更多家庭客群。项目开拓夜间消费，利用四楼「悦花园」亮点优势，持续打造「江畔星夜」、「深夜食堂」激发销售新增长点。于二○二五年六月三十日，出租率为82.4%，同比减少6.3个百分点。

专业市场－强化「人、货、场」一体协同，打造时尚跨界新场景，激发运营新效能白马大厦：越秀房产基金旗下唯一专业市场，为广州标志性服装专业市场之一。

中期期间，白马大厦引入珠三角供应链资源，带动新签3,273平方米，实现一楼满租。白马大厦聚焦经营力、产品力、形象力、渠道力四大维度，策划「最受采购商喜爱商户」及「最受采购商喜爱产品」双评选活动，吸引超200家商户参与，旨在精准赋能优质商户。白马大厦融合「时尚+」跨界营销生态，创意打造周年庆、五一黄金周、秋冬联合订货会、年中大促四大节点及消费场景，有效刺激客流增长。白马大厦以「以团带采、以采促转」为核心策略，实现文商旅资源与广交会外商拓展双线驱动。上半年累计接待165个采批团，累计接待采购商近5,000人次，其中包括来自法国、越南等23个外商团，促成采购金额达人民币1.4亿元。白马大厦依托大湾区国际女装展、广交会等展会，促进租户成交，亦成功搭建「白马悦境通」跨境电商平台和推出「白马商学院营销赋能营」系列课程，激活租户数字化运营新动能。于二○二五年六月三十日，出租率为95.0%，同比基本持平。

酒店及服务式公寓－客房收入再创新高，餐厅蝉联米其林殊荣越秀房产基金旗下酒店及服务式公寓为国金中心商业综合体的组成部分，包括广州四季酒店和国金中心雅诗阁服务式公寓。根据国家移民局数据，上半年外国人出入境达3,805.3万人次，同比上升30.2%。其中免签入境外国人1,364万人次，同比上升53.9%。入境旅客有效填补了高端酒店消费需求。

广州四季酒店：中期期间平均入住率为80.1%，同比上升1.1个百分点；平均房价为人民币2,201元，同比下降0.6%，高于竞争群酒店平均房价37.6%；每间可供出租客房收入(RevPAR)为人民币1,762元，同比增长0.7%；RevPAR竞争指数为111.7，在奢华酒店竞争群组中始终保持较领先的市场地位。广州四季酒店通过各项推广定点投放，紧抓外籍高净值客群市场需求，抢占高端市场份额，成功推动客房收入创历史同期新高。广州四季酒店餐饮聚焦「产品迭代、市场推广、锚定客群」三维发力，深挖营收增量。中餐厅愉粤轩蝉联二○二五广州「米其林一星」餐厅，佰鲜汇荣膺二○二五广州「米其林指南入选餐厅」，反映市场高度认可。

国金中心雅诗阁服务式公寓：中期期间平均入住率为92.3%，同比上升1.8个百分点，平均入住率高于竞争群公寓9.7个百分点；平均房价为人民币1,128元，同比下降0.5%，高于竞争群公寓平均房价7.2%；RevPAR为人民币1,041元，同比增长1.5%；RevPAR竞争指数达120.0，在公寓竞争群组中始终保持较领先的市场地位。
国金中心雅诗阁服务式公寓精准把握客群变化趋势，一方面重点稳定核心长住客户群体，另一方面积极扩大境外渠道推广拉动短住客群增长，成功推动公寓营业收入创历史同期新高。

积极推进资产增值工程，实现物业保值增值

管理人每年投入多项资产提升改造工程，旨在持续提升资产组合产品竞争力、节能减碳性能和安全保障水平。中期期间，管理人已完成国金中心雅诗阁服务式公寓餐厅升级改造工程、白马大厦空调系统升级改造工程、武汉越秀财富中心标准层公共区域地板升级改造工程。下半年，管理人计划继续投入以下改造工程。

产品力提升方面，对于写字楼，管理人计划开展国金中心、越秀金融大厦、财富广场、城建大厦、武汉越秀财富中心、上海越秀大厦、杭州维多利空置单元装修，打造符合市场需求的产品，缩短招商周期和巩固租金水平。对于酒店公寓，管理人计划开展广州四季酒店客房提升工程、宴会厅软包墙面更换和天花翻新改造工程，提升服务品质。对于公区区域，管理人计划开展国金中心写字楼公共区域维修翻新工程、城建大厦公共区域翻新改造工程、上海越秀大厦3楼至27楼局部公共走道改造工程。

设备设施更新方面，管理人计划开展国金中心空调系统主塔15楼至28楼保温更换工程、财富广场部分空调系统末端改造工程、维多利广场空调风柜升级改造工程、武汉星汇维港购物中心B馆空调设备改造工程、越秀大厦空调冷冻水管更换工程等。

安全保障提升方面，管理人计划开展广州四季酒店103层屋面结构防护层翻新改造工程、国金中心雅诗阁服务式公寓智能疏散照明系统升级改造工程、国金中心更换写字楼储水式电热水器工程和燃气调压井改造工程、白马大厦高压柜升级改造及火灾自动报警系统更换末端设备工程、城建大厦变压器更换改造工程、武汉越秀财富中心钢结构防处理工程、上海越秀大厦福山路出口至向城路出口大理石路面改造工程等。

积极管理融资风险，有效平抑融资成本

流动性管理方面，针对二○二五年上半年到期的5.3亿人民币短期贷款、21亿港元5年期银团贷款及今年内到期的其他贷款，管理人于二○二五年上半年完成5.3亿人民币短期贷款续借，并通过取得17亿元人民币境外贷款和发行10亿人民币点心债，用于到期贷款的再融资及提前置换，确保流动性风险得到有效管控。

利率管理方面，美国为平抑通胀压力，自二○二二年起连续十一次加息，合计加息525个基点，港元亦跟随显著加息，港元利率随即同步显著攀升；相对地，为刺激国内经济复苏，人民币自二○二一年底起开启减息通道，一年期和五年期国内贷款市场报价利率(LPR)合计下调分别85个基点和115个基点。美联储自二○二二年开启加息以来于二○二四年九月起三次降息合计100个基点，港元利率跟随回落。随后受二○二五年五月下旬香港金管局释放流动性及香港市场预期的IPO，导致港元流动性充裕，二○二五年六月末一月期HIBOR约0.73%，下跌至近三年相对低位。

受美国境内通胀等因素的压力及国际局势，美元降息之路尚未明朗，市场仍预期境外利率会维持一段时间相对高位，中长期人民币相对港元和美元将维持一定的融资利差优势。

管理人把握人民币利率市场地位，持续研究多种融资工具积极调整融资结构，力求以合理的成本水平平抑利率市场对越秀房产基金业绩的冲击。于二○二五年上半年，合计引入32.3亿人民币贷款，并置换境外浮息港元贷款，利用人民币融资相对低位，主动调节融资结构，降低利率市场冲击。越秀房产基金二○二五年上半年末融资利率敞口约为14%，较年初26%收窄12个百分点；平均融资成本为3.33%，较年初4.16%下降83个基点；上半年平均付息率3.92%，同比二○二四年上半年4.56%下降64个基点。

外汇管理方面，自二○二二年起受美元加息与人民币降息的双重影响，美元及港元相对人民币发生较显著的升值，并预期维持相对高位。管理人通过有效的管理策略，持续关注市场动态，通过积极调节融资结构，并适时以合理的成本采取外汇对冲工具监控融资外汇敞口。

二○二三年起持续引入人民币融资置换港元融资，二○二五年六月末越秀房产基金人民币融资约147.95亿元，占总体融资72%（二○二四年同期人民币融资约84.04亿元，占总体融资41%）。二○二五年六月末越秀房产基金外汇敞口折合人民币约57.7亿人民币，占总体融资28%（二○二四年同期融资外汇敞口约120.75亿元，占总体融资59%）。管理人亦持续通过融资结构调整，适时增加低成本人民币融资占比的方式，进一步收窄汇率敞口。

ESG融合业务，推进可持续发展

管理人持续推动ESG标准与业务发展深度融合，提升精益管理效能，推进可持续发展。中期期间，越秀房产基金旗下多项物业集体斩获WELL健康建筑标准认可的里程碑式突破，达成在中国商业地产ESG赛道的又一次积极探索与实践成果。其中，国金中心写字楼和越秀金融大厦以优异表现高分通过铂金级WELL认证，成为广州珠江新城CBD唯二获得LEED与WELL双铂金级认证写字楼。国金中心商场、财富广场、城建大厦、维多利广场、武汉越秀财富中心、武汉星汇维港购物中心、上海越秀大厦和杭州维多利均获得WELL健康－安全评级(WELL HSR)认可。

上半年国内高温天气频繁，中国气象局发布六月全国平均气温更为历史同期最高，气候变化日常影响每一个人。越秀房产基金旗下物业持续强化设备设施管理，提升数字化能耗监测水平，定期开展安全应急演练，围绕日常营运细节践行可持续发展理念。四月至五月，国金中心成功举办「绿动未来，向善而行」公益活动，联动租户、商家、公益机构发起可持续生活探索对话、可持续生活艺术展、咖啡渣循环种植体验、可持续生活市集等主题活动，号召社会大众探索可持续的生活方式。

业务展望 - 截至2025年06月30日六个月止

一方面，市场普遍憧憬美联储下半年进一步降息，但路径和幅度仍具不确定性。另一方面，今年是中国「十四五」规划收官之年，各项政策稳字当头，包括适度宽松货币政策和「以旧换新」消费补贴政策，旨在透过扩大内需激发市场活力，因此管理人预期人民币利率将维持较低水平。伴随国内新质生产力加快培育发展和供给侧改革深化推进，管理人预期产业动能继续推陈出新，营商气氛将向好改善。备受瞩目的第十五届全国运动会将于下半年在广州开幕，有望带动商场消费和酒店公寓需求。

下半年，管理人将因应经济发展走势动态实施积极、稳健、灵活的租赁策略，敏锐把握潜在机会，持续提升资产组合市场竞争力。管理人将视市场发展预期对融资结构持续检视并进行合理调整，通过各类人民币融资途径，引入低成本人民币融资，以寻求更优融资成本，平滑利率风险。管理人将按计划开展相关资本性改造工程，合理规划和分段改造广州四季酒店客房，围绕产品提升、设备更新和安全保障维度，实现物业保值增值，为项目稳健经营保驾护航。

资料来源: 越秀房产信托基金 (00405) 中期业绩公告